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Notarinnen und Notare stehen Ihnen als verschwiegene und unparteiische Berater in komplizierten und folgenreichen Rechtsangelegenheiten zur Verfügung. Sie leisten Hilfestellung bei der Gestaltung von Rechtsgeschäften, fungieren als Mittler zwischen den Interessen der Parteien, erstellen rechtssichere Urkunden und übernehmen die Abwicklung der Urkunden mit den Behörden und Registern.

Unsere Leistungen umfassen die Beurkundung von Rechtsgeschäften des Grundstücks-, Familien-, Gesellschafts- und Erbrechts sowie die Beglaubigung von Unterschriften oder Dokumenten. Für einige Rechtsgeschäfte, z.B. Grundstückskaufverträge, Eheverträge, Erbverträge und Gründung von Kapitalgesellschaften, ist die notarielle Beurkundung gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Für anderen Rechtsgeschäfte, z.B. die Errichtung von Testamenten und Vorsorgevollmachten, ist die notarielle Beurkundung hingegen optional.  >> mehr

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04
Jul. 2024

Teilverkauf des Eigenheims – Was Eigentümer wissen sollten

Teilverkäufe von Immobilien werden von verschiedenen Anbietern in den Medien stark beworben. Das Angebot richtet sich vor allem an Senioren, die Liquidität benötigen und – insbesondere aufgrund ihres Alters – keinen Kredit mehr aufnehmen können oder wollen. Versprochen wird finanzielle Freiheit durch Umwandlung von Immobilieneigentum in Liquidität, vermeintlich ohne dabei…
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Teilverkäufe von Immobilien werden von verschiedenen Anbietern in den Medien stark beworben. Das Angebot richtet sich vor allem an Senioren, die Liquidität benötigen und – insbesondere aufgrund ihres Alters – keinen Kredit mehr aufnehmen können oder wollen. Versprochen wird finanzielle Freiheit durch Umwandlung von Immobilieneigentum in Liquidität, vermeintlich ohne dabei die Vorteile des Eigentums zu verlieren. Die Tragweite der mitunter komplexen Vertragsbestimmungen erfasst man am besten durch eine Kombination aus notarieller Beratung zu rechtlichen Fragen und einer unabhängigen Finanzberatung zu wirtschaftlichen Folgen.

Rechtliche Folgen eines Teilverkaufs

Sämtliche Teilverkaufsmodelle beruhen auf derselben Grundkonstruktion: Der Kunde verkauft einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent an den Anbieter und behält den restlichen Miteigentumsanteil für sich. Dafür erhält er einen sofort auszubezahlenden Kaufpreis und ein lebenslanges Nutzungsrecht, üblicherweise in Form eines im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchs. Das Nießbrauchsrecht ermöglicht dem Kunden die alleinige Nutzung der Immobilie unter Ausschluss des Teilkäufers.

Aus diesem Grund wird teils damit geworben, der Teilverkäufer stünde wirtschaftlich gesehen wie ein Alleineigentümer. „Zum Alleineigentum bestehen jedoch erhebliche rechtliche Unterschiede“, erklärt David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. „Der Anbieter lässt sich das Nutzungsrecht mit einem monatlichen Nutzungsentgelt ähnlich einer Miete für den verkauften Miteigentumsanteil vergüten. Ein Alleineigentümer hätte keine monatliche Miete zu zahlen. Nichtsdestotrotz werden dem Kunden aber typischerweise auch die auf den verkauften Anteil entfallenden Instandhaltungskosten auferlegt, die sonst ein Vermieter tragen würde. Im Detail kann sich die Kostenverteilung aber je nach Anbieter sehr unterscheiden. Daher sollten insbesondere diese Vertragsbestimmungen im Vorfeld gründlich geprüft werden.“

Ein weiterer Unterschied zum Alleineigentum besteht im Hinblick auf eine spätere Verwertung der Immobilie. „Da der beim Kunden verbleibende Miteigentumsanteil auf dem Immobilienmarkt kaum verkäuflich ist, kann der Kunde nur unter Mitwirkung des Anbieters verkaufen“, so Sommer weiter. Zwar ermöglichen Teilkaufanbieter in der Regel einen solchen Verkauf. Dies ist jedoch mit weiteren Kosten verbunden. Häufig fällt nämlich eine Bearbeitungsgebühr für den Verkauf an, die sich prozentual am Verkaufspreis bemisst (üblich sind zwischen 3 und 6 Prozent). Einige Anbieter lassen sich zudem einen Mindesterlös von bis zu 117 Prozent des ursprünglichen Teilkaufpreises garantieren. Wird dieser Mindesterlös bei einem Verkauf nicht erzielt, muss der Kunde dem Anbieter die fehlende Marge aus seinem Kaufpreisanteil bezahlen. „Im Ergebnis trägt damit der Kunde das Risiko einer schlechten Wertentwicklung allein, während der Anbieter an einer guten Wertentwicklung voll partizipiert“, meint Sommer. Wenn nämlich der Wert der Immobilie um weniger als 17 Prozent steigt oder sogar im Wert fällt, erhält der Teilkaufanbieter beim Verkauf entsprechend mehr vom Verkaufserlös, der Kunde dagegen entsprechend weniger. Erst bei einer Wertsteigerung jenseits des Mindesterlöses wird der Gewinn entsprechend der Miteigentumsanteile zwischen Kunden und Anbieter aufgeteilt. Auch ein späterer Rückkauf des Anteils kann teuer werden, da der Kunde hierfür den Verkehrswert (ggf. nebst weiteren Bearbeitungsgebühren und mindestens zum festgelegten Mindesterlös) und damit auch eine zwischenzeitliche Wertsteigerung zu zahlen hat.

Schließlich sollten vor einer Entscheidung zum Teilverkauf auch die Konsequenzen für den Erben bedacht werden: Das Nutzungsrecht des ursprünglichen Teilverkäufers erlischt mit dessen Tod. Der Erbe darf die Immobilie daher nicht allein nutzen. Ihm verbleiben nur der Verkauf des Objekts zu den Bedingungen des Teilkäufers oder – sofern entsprechende Mittel vorhanden sind – der Rückkauf des Miteigentumsanteils vom Teilkäufer zu den vorgenannten Bedingungen. Im Ergebnis werden so einige Kosten des Modells auf die Erben ausgelagert.

Auch wirtschaftlichen Rat einholen

Hinsichtlich der skizzierten rechtlichen Folgen eines Teilkaufvertrages belehrt der Notar umfassend und steht den Beteiligten als kompetenter Ansprechpartner zur Seite. Aber auch die wirtschaftlichen Folgen sind komplex. Die verschiedenen Parameter, insbesondere Teilverkaufspreis, Nutzungsentgelt, Instandhaltungsaufwand und spätere Erlösbeteiligung, machen den Teilverkauf zu einem komplexen Vertragsmodell, dessen wirtschaftlicher Nutzen im Einzelfall sorgfältig geprüft werden sollte. In die wirtschaftliche Abwägung einzustellen ist das Interesse des Kunden, gebundenes Vermögen nutzen zu können, ohne das gewohnte häusliche Umfeld verlassen zu müssen. Vor einer Entscheidung zum Teilverkauf sollte daher zusätzlich auch wirtschaftlicher Rat bei einem neutralen und sachkundigen Berater eingeholt werden.

Alternativen zum Teilverkauf

Zu einer umfassenden rechtlichen und wirtschaftlichen Beratung gehört auch, dass Alternativen zum Teilverkauf in Erwägung gezogen werden. Als rechtlich weniger komplexe Alternativgestaltung kommt ein Verkauf des gesamten Objekts unter Vorbehalt eines lebenslangen Nutzungsrechts und ggf. auch einer lebenslangen Rentenzahlung in Betracht. Wenn das Eigentum nicht verkauft werden soll, kommt auch ein sog. Immobilienverzehrkredit, auch Umkehrhypothek genannt, in Betracht. Vor einer Entscheidung zum Teilverkauf sollten auch immer Angebote verschiedener Anbieter verglichen und Alternativgestaltungen in Betracht gezogen werden.

 

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04
Jun. 2024

Komplexe Familien, klare Verhältnisse: Nachlassplanung in Patchwork-Familien

In einer Zeit, in der Familienstrukturen immer vielfältiger werden, sind Patchwork-Familien eine immer häufigere Erscheinung. Doch mit der Herausforderung, verschiedene Lebenswege und Beziehungen zusammenzuführen, kommen auch komplexe Fragen der Nachlassplanung auf.  Das gesetzliche Erbrecht geht von der traditionellen Familiensituation aus und nimmt keine Rücksicht auf die besonderen Interessenlagen in Patchwork-Familien.…
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In einer Zeit, in der Familienstrukturen immer vielfältiger werden, sind Patchwork-Familien eine immer häufigere Erscheinung. Doch mit der Herausforderung, verschiedene Lebenswege und Beziehungen zusammenzuführen, kommen auch komplexe Fragen der Nachlassplanung auf.  Das gesetzliche Erbrecht geht von der traditionellen Familiensituation aus und nimmt keine Rücksicht auf die besonderen Interessenlagen in Patchwork-Familien. Eine qualifizierte rechtliche Beratung und darauf aufbauende Verfügungen von Todes wegen sind dringend erforderlich, um böse Überraschungen im Erbfall zu vermeiden.

Gesetzliche Erbfolge meist nicht passend

Patchwork-Familien zeichnen sich dadurch aus, dass mindestens einer der beiden Partner bzw. Ehegatten ein oder mehrere Kinder aus einer früheren Beziehung in die Familie einbringt und außerdem noch gemeinsame Kinder vorhanden sein können. „Den beteiligten Personen ist dabei oft nicht bewusst, dass Stiefeltern und Stiefkinder im Verhältnis zueinander nach den gesetzlichen Bestimmungen weder erb- noch pflichtteilsberechtigt sind“, so Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Fehlt in dieser Konstellation eine Verfügung von Todes wegen gänzlich oder wurden die rechtlichen Besonderheiten nur unzureichend bedacht, kann dies im Erbfall zu einer gravierenden Abweichung von der eigentlich gewollten Rechtsfolge führen“.

Unerwünschte Rechtsfolgen bei fehlerhafter Nachlassplanung

Wie schnell es zu unerwünschten Folgen einer unzureichenden Nachlassplanung kommen kann, zeigen die folgenden Beispiele:

Haben beispielsweise beide Ehepartner jeweils ein Kind in die Beziehung eingebracht, ohne gemeinsame Kinder zu haben, und verstirbt nun der Ehemann zuerst, sind seine gesetzlichen Erben sein Kind und seine Ehefrau zu gleichen Teilen. Verstirbt später die Ehefrau, erbt ihr Kind nach der gesetzlichen Erbfolge allein. Mittelbar erbt das Kind der Ehefrau somit neben dem Vermögen der Mutter auch die Hälfte des Nachlasses des Stiefvaters. Das Kind des Ehemannes erhält hingegen nur die Hälfte des Nachlasses seines Vaters. Vom Erbe der Stiefmutter erhält es nichts. Ohne entsprechende Regelungen wird somit das Kind des länger lebenden Partners bevorzugt.

Möchten sich die Ehegatten in diesem Fall gegenseitig absichern und setzen sich daher ohne weitere Regelung jeweils zum Alleinerben ein, wird die Ehefrau nach dem Tod des Ehemannes dessen Alleinerbin. Nach ihrem Tod erbt dann nur ihr Kind; das Stiefkind erhält – mangels gesetzlichen Erbrechts nach der Ehefrau – lediglich einen Pflichtteilsanspruch nach dem Tod seines Vaters. Versäumt es das Kind, den Pflichtteil rechtzeitig innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist geltend zu machen, geht es womöglich sogar gänzlich leer aus.

Regeln die Ehegatten im vorgenannten Beispiel nun noch zusätzlich, dass nach dem Tod des zuletzt versterbenden Ehegatten alle Kinder zu gleichen Teilen erben sollen, könnte das Kind des zuerst versterbenden Ehemannes zunächst bei dessen Tod den Pflichtteil geltend machen und erhält dann später zusätzlich die Hälfte des Nachlasses der Ehefrau, was in vielen Fällen nicht gewünscht ist. Darüber hinaus entsteht ein besonderer Beratungsbedarf dann, wenn die Ehegatten eine unterschiedliche Anzahl an Kindern mit in die Ehe bringen, weil in diesem Fall pflichtteilsrechtliche Besonderheiten zu beachten sind.

„Die genannten Beispiele zeigen, dass die gesetzlich vorgesehene Nachlassbeteiligung von Kindern in Patchwork-Konstellationen von Zufällen abhängen kann, insbesondere von der Reihenfolge des Versterbens der Ehegatten und der Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen“, so Dr. Baschnagel. „Durch eine geschickte rechtliche Gestaltung können hingegen zufällige und ungewollte Folgen vermieden und die gewünschte Nachlassplanung rechtssicher umgesetzt werden“.

Viele Ehegatten möchten darüber hinaus auch vermeiden, dass der weitere Elternteil des Kindes und Ex-Partner eines Ehegatten beim Tod des Kindes über die gesetzliche Erbfolge mittelbar vom eigenen Vermögen und womöglich sogar vom Vermögen des neuen Ehepartners profitiert. Auch diesem unerwünschten Ergebnis kann mit testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen begegnet werden.

Rechtliche Beratung unerlässlich

Eine Standardlösung für die Nachlassgestaltung gibt es bei Patchwork-Familien nicht. Die richtige Gestaltung hängt von der konkreten familiären Konstellation und der gewünschten Nachlassplanung ab. Umso wichtiger sind eine eingehende rechtliche Beratung und die qualifizierte Umsetzung der gewünschten Rechtsfolgen. „Dies fällt in den Kernbereich der notariellen Tätigkeit“, schließt Dr. Baschnagel ab.  „Dabei fallen Gebühren an, die abhängig vom Gegenstandswert nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet werden und bei jedem Notar gleich hoch sind. Die Gebühren sind dabei unabhängig von der Komplexität des Sachverhalts und vom Umfang der in Anspruch genommenen rechtlichen Beratung.“

 

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29
Apr. 2024

Karriere im Notariat – Neuer Bachelor-Studiengang startet in Kürze

Mitarbeitende im Notariat haben bislang in aller Regel eine Ausbildung zu Notarfachangestellten oder Rechtsanwalts- und Notarfachangestellten durchlaufen. Für Schulabsolventen mit Hochschulreife und Wunsch nach einem schnellen Berufseinstieg sowie für bereits Berufstätige gibt es nun eine neue Option: ein akademischer Studiengang, der parallel zu einer Tätigkeit im Notariat absolviert werden kann…
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Mitarbeitende im Notariat haben bislang in aller Regel eine Ausbildung zu Notarfachangestellten oder Rechtsanwalts- und Notarfachangestellten durchlaufen. Für Schulabsolventen mit Hochschulreife und Wunsch nach einem schnellen Berufseinstieg sowie für bereits Berufstätige gibt es nun eine neue Option: ein akademischer Studiengang, der parallel zu einer Tätigkeit im Notariat absolviert werden kann und gezielt auf diese vorbereit.

Zum 1. Oktober 2024 wird die Bundesnotarkammer in Kooperation mit der SRH Hochschule Heidelberg erstmals einen Bachelor-Studiengang für Mitarbeitende im Notariat anbieten. Mit der Verzahnung von akademischem Wissen und praktischer Erfahrung aus der Arbeit bei Notarinnen und Notaren soll der Studiengang ein zentraler Baustein in der Aus- und Fortbildungsstrategie des Notariats in Deutschland sein.

„Bestens qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind für jedes Notariat von entscheidender Bedeutung“, berichtet Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. „Die immer weiter steigenden Anforderungen an die rechtlichen Kenntnisse, aber auch IT-Fähigkeiten, machen die Tätigkeit im Notariat gleichermaßen anspruchsvoll und erfüllend.“

Die Studierenden bekommen dabei viel geboten. Sämtliche Veranstaltungen des Curriculums wurden eigens für diesen Studiengang entwickelt und vermitteln in bundesweit einmaliger Weise die notwendigen Kenntnisse für eine Karriere im Notariat. Vertrags- und Sachenrecht, Erb- und Familienrecht, aber auch Gesellschaftsrecht sowie Fragen des Berufs- und Beurkundungsrechts stehen auf dem Lehrplan. Daneben kommen die vielfältigen internationalen Bezüge der deutschen Rechtsordnung und der Umgang mit modernen IT-Instrumenten nicht zu kurz.

„Mit diesem Studiengang sind die Absolventinnen und Absolventen für den sich wandelnden Rechtsmarkt bestens aufgestellt“, erläutert Karras weiter. „Es ist zu erwarten, dass technologische Entwicklungen wie etwa Blockchain und Künstliche Intelligenz zu einem wachsenden Bedarf an vielseitig und zugleich spezialisiert einsetzbaren Mitarbeitenden führen. Der Studiengang an der SRH Hochschule Heidelberg erfüllt damit gleichermaßen die Bedürfnisse von Mitarbeitenden und Notarbüros.“

Der Studiengang richtet sich sowohl an Schulabsolventen mit Hochschulreife als Berufseinsteiger als auch an bereits erfahrene Mitarbeitende. Neben der Hochschulreife gibt es weitere Möglichkeiten, die Zulassungsvoraussetzungen zu erfüllen. So können auch ausgebildete Notarfachangestellte oder Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte mit drei Jahren Berufserfahrung über eine Eignungsprüfung den Weg an die Hochschule finden. Der Studienplan ist darauf ausgelegt, dass die Studierenden neben ihrem Studium die so wichtigen praktischen Erfahrungen durch die Arbeit im Notarbüro sammeln können. Die regelmäßig virtuell stattfinden Lehrveranstaltungen werden dabei durch mehrtägige Präsenzphasen ergänzt. Der Vereinbarkeit von Studium, Beruf und Familie wird so Rechnung getragen.

Abiturientinnen und Abiturienten, die sich für den Studiengang interessieren, empfiehlt Karras, sich bei den Notarinnen und Notaren in der Region nach entsprechenden Stellen und der Möglichkeit zur Aufnahme des Studiums zu erkundigen. Auch auf der Internetseite der regionalen Notarkammer gibt es regelmäßig entsprechende Stellenanzeigen.

Ergänzende Informationen zum Studiengang sind auf der Website der SRH Hochschule Heidelberg zu finden: https://www.srh-hochschule-heidelberg.de/bachelor/recht-im-notariat-llb/

 

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